Die bisherige Praxis, dass in der Regel Mieter die Maklerprovision bei der Vermittlung einer Mietwohnung bezahlen mussten, hat sich seit Juli 2023 geändert. Das neue Bestellerprinzip besagt, dass Makler nur von der Person eine Provision verlangen dürfen, die sie zuerst mit der Vermittlung des Mietvertrages beauftragt hat (auch bekannt als “Erstauftraggeber-Prinzip”). In der Regel sind das die Vermieter.
I. Anwendungsbereich des Bestellerprinzips
Das Bestellerprinzip gilt für Verträge mit Maklern ab dem 1. Juli 2023. Es findet nur Anwendung auf Mietverträge über Wohnungen und nicht auf die Miete von Büros oder Geschäften. Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist ebenfalls nicht vom Bestellerprinzip betroffen.
II. Zahlungspflicht der Vermieter
Vermieter waren in der Vergangenheit in der Regel die Erstauftraggeber von Maklerbüros.
Beispiel: Angenommen, ein Vermieter hat eine freie Wohnung und beauftragt einen Makler mit der Vermittlung. In diesem Fall ist der Vermieter der Erstauftraggeber des Maklers. Wenn sich dann potenzielle Mieter melden und die Wohnung besichtigen, beauftragen sie den Makler mit der Vermittlung und werden somit zu Zweitauftraggebern. Gemäß dem Bestellerprinzip ist es in dieser Situation die Verpflichtung des Vermieters als Erstauftraggeber, die Provision zu zahlen.
III. Zahlungspflicht der Mieter
Mieter müssen nur dann eine Maklerprovision zahlen, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben, bevor dieser aktiv wird und eine Vermittlungsprovision vereinbart wurde. Die Mieter sind also nur dann Erstauftraggeber des Maklers, wenn sie ihn beauftragen, eine Wohnung zu finden, die sowohl ihnen als auch dem Makler noch unbekannt ist. Dies tritt in Fällen auf, in denen Wohnungssuchende das Maklerbüro zuerst beauftragen.
Beispiel: Nehmen wir an, Sie sind auf der Suche nach einer Mietwohnung und kontaktieren einen Makler. Sie erläutern ihm Ihre Wunschwohnung mit spezifischen Merkmalen wie Größe, Lage, Alter, Ausstattung und Preislimit. Mit diesem “Suchauftrag” sind Sie der Erstauftraggeber bzw. Besteller. Wenn der Makler aufgrund seiner Bemühungen einen Mietvertrag vermittelt, sind Sie verpflichtet, die Provision zu zahlen.
IV. Umgehungsmöglichkeiten des Bestellerprinzips
Obwohl das neue Maklergesetz das Bestellerprinzip vorsieht, gibt es unter Umständen dennoch einige Umgehungsmöglichkeiten. Ein Beispiel hierfür ist, wenn eine besonders schöne und kostengünstige Wohnung inseriert wird, sich jedoch herausstellt, dass diese bereits vermietet (Antwort des Maklers: „die ist leider schon weg“) ist. Der Makler bietet Ihnen aber an, vergleichbare Wohnungen zu finden und drängt geradezu darauf, einen Suchauftrag zu erhalten. In solchen Fällen sollten Wohnungssuchende vorsichtig sein! Sie haben beispielsweise folgende Möglichkeiten:
a) Sie können dem Makler den Suchauftrag erteilen, sind sich jedoch bewusst, dass Sie dann auch eine Provision zahlen müssen, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung zustande kommt. Dass der Makler die Wohnung schon vorher in seinem Angebot hatte, wird häufig schwer zu beweisen sein.
b) Sie brechen den Kontakt zu diesem Makler ab.
V. Fazit
Ab dem 1. Juli 2023 zahlt die Vermieterseite nur dann eine Maklerprovision, wenn Sie als Wohnungssuchender auf eine Anzeige eines Maklers reagiert haben und die inserierte Wohnung anmieten möchten. Sollte Ihnen als Mieter eine Maklerprovision in Rechnung gestellt werden, ist Skepsis angebracht. Es ist wohl auch unzulässig, wenn Makler, Hausverwalter oder Vermieter anstelle der Provision eine Mietvertragsgebühr verlangen. In all diesen Fällen empfiehlt es sich, fachkundigen Rat einzuholen.
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