Soweit die Betriebskostenbestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) anwendbar sind, müssen Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich bis zum 30. Juni des Folgejahres den Mietern zugänglich gemacht werden. Doch was passiert, wenn die Abrechnung erst später erfolgt? Müssen Mieter den sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag dann noch begleichen? Und gilt dies für alle Arten von Mietwohnungen gleichermaßen?
Mietwohnung ist nicht gleich Mietwohnung. Entscheidend ist zunächst, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt.
In den Vollanwendungsbereich des MRG fallen insbesondere Mietgegenstände in älteren Gebäuden, die aufgrund einer vor dem 1. Juli 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden, sofern keine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Bei Mietgegenständen im Wohnungseigentum, die sich in einem aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichteten Gebäude befinden, liegt hingegen regelmäßig nur ein Teilanwendungsbereich des MRG vor. Gänzlich vom MRG ausgenommen können unter anderem Mietverhältnisse in Gebäuden mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sein, sofern der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossen wurde. Daneben bestehen zahlreiche weitere Ausnahme- und Sonderbestimmungen. Eine verlässliche Beurteilung erfordert daher stets die Prüfung des Einzelfalls.
Soweit § 21 MRG anwendbar ist, enthält diese Bestimmung konkrete Regelungen über Betriebskosten und laufende Abrechnungen. Gemäß § 21 Abs 3 MRG sind bei einer Jahrespauschalverrechnung die im Laufe des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30. Juni des Folgejahres abzurechnen. Diese Abrechnung muss vom Vermieter an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht der Mieter aufgelegt werden; zudem ist Einsicht in die Belege zu gewähren. Ein sich daraus ergebender Überschuss- oder Fehlbetrag muss zum übernächsten Zinstermin zurückerstattet bzw. entrichtet werden.
Der 30. Juni des Folgejahres ist somit der gesetzlich vorgesehene Zeitpunkt, bis zu dem die Abrechnung erstellt werden muss. Die Nichteinhaltung dieser Frist führt jedoch nicht automatisch dazu, dass sämtliche Nachforderungen verloren sind. Bei der Jahrespauschalverrechnung können Betriebskosten und öffentliche Abgaben grundsätzlich noch bis zum 31. Dezember des Folgejahres ordnungsgemäß geltend gemacht werden. Hierfür genügt allerdings nicht eine bloße Zahlungsaufforderung: Die betreffenden Betriebskostenpositionen müssen innerhalb der gesetzlichen Frist bekannt gegeben und nachgewiesen werden.
Werden einzelne Betriebskostenpositionen nicht spätestens bis zum 31. Dezember des Folgejahres ordnungsgemäß geltend gemacht, sind sie präkludiert und können dem Mieter grundsätzlich nicht mehr nachträglich verrechnet werden. Davon zu unterscheiden ist die Frage der Verjährung eines bereits rechtzeitig geltend gemachten Nachzahlungsanspruchs.
Diese Regelung ist insbesondere im Vollanwendungsbereich des MRG relevant. Für Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen bestehen daneben eigene Abrechnungsregelungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Auch dort ist grundsätzlich bis zum 30. Juni des Folgejahres eine Jahresabrechnung zu legen. Außerhalb zwingender gesetzlicher Abrechnungsvorschriften kommt es für die Überwälzung und
Abrechnung von Betriebskosten insbesondere auf die wirksamen Vereinbarungen im Mietvertrag an.
Für Mieter bedeutet eine verspätete Abrechnung daher nicht automatisch, dass eine Nachzahlung entfällt. Gleichzeitig sollten Vermieter die gesetzlichen Abrechnungs- und Geltendmachungsfristen genau beachten, um den Verlust von Betriebskostenforderungen zu
vermeiden.
Weiterführende Berichterstattung:
Kleine Zeitung: https://www.kleinezeitung.at/artikel/41117479/betriebskosten-muss-ich-zahlen-wenn-die-abrechnung-zu-spaet-ist
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